新房签约流程是怎样的

当你通过千挑万选终于找到一所适宜房子时，自然是要立刻签约把他定下来，但签约也是一个很容易出差错的步骤。下面介绍一下新房的签约步骤。

第一步，开展购房资质审批。

第二步，和开发商签订认购书。

选择好自己中意的楼盘后与开发商签订认购书，说明买房意愿并缴纳一定数额的认购金。认购金是由开发商依据房价自设的，一般为几千块，也有几万元的。认购书主要内容包含开发商、认缴楼盘的相关情况、订金金额、支付方式、签订宣布条约的时间等。签过了认购书，业务员一般都会给您一份《签约须知》，方便您掌握之后的细节，为宣布签约做准备。认缴结束后，如果你悔约是能够退租的，一般来说认缴后开发商会给您一份收条，7天之内携收条办理退房手续。

第三步，与开发商签订买房合同。

一般要签二份合同，一份是商品房买卖合同，另一份为借款合同。买房子时最先您要确定和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，而且一定要查清代表开发商签字的人是不是其法人，如不是，则其是否拥有"委托授权书"，同时还应当规定开发商在合同上加盖公章。签订买房合同时一定要谨慎对待，因为您的权利与义务都反映在每一条文内了。因此，在签合同以前，一定要仔细检查开发商的资格，如五证是否齐全。所说五证是指计委立项项目可行性的批件、施工许可证、土地使用证、动工建设许可证、商品房预售许可证。假如是现房,根据规定，开发上不需要再办理"销售许可证"，而改成办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋产权的初始登记，办理《房屋产权证》。这时一定要看清楚《房屋产权证》是否涵盖了您认购的楼盘。《房屋产权证》和商品房预售许可证都能在北京市住建委的平台上搜索到。关于合同内容会到***里边实际开展表述，这里不做过多介绍。

此外，您还应当向开发商要"两书"，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第四步，与住房贷款银行签定商住楼抵押贷款合同和借款协议。

留意，假如是一次性支付房款的买卖，则无需走着一步步骤。银行为什么会给予住房贷款让你，是因为你可以拿并未转到你名下的房产做事先质押。开发商与特殊的银行签订抵押借款合同书，随后，随后开发商便做为你做按揭贷款的担保人，那样银行才能允许向你借款。

留意：针对应用公积金做按揭贷款的购房者，在和银行签订商住楼抵押贷款合同和借款协议时，尽量给予你公积金证明文件盒身份证明文件给开发商(受委托代办人)，文档一般包括公积金存折、夫妻双方的身份证、户口簿等。如另有要求的，按具体规定操作。公积金房贷有利率优惠，但一般其贷款额会小于普通商贷，银行测算公积金贷款额的主要原则是：你每月存缴的公积金金额。如果以夫妻两人为名办理贷款的，则可夫妻双方的额度总和去衡量可借款额度。一般，公积金房贷只有适用你所存缴公积金的城市，例如，你是于北京存缴的公积金，那样，只有于北京应用。自然，有些公积金并非是单独城市，例如，你存缴的公积金是广东省的，那样，你就可以在所有广东范围内申请公积金住房贷款。

需注意：在做住房贷款以前，你需要确定你信用没有不良记录，不然，住房贷款将做不出来。银行信用记录全是联网的，假如你信用卡有不良记录，请及时想办法与银行沟通，争得能做按揭。这里也提醒你，平常务必重视自已的信用，信用卡一定要还贷，信用是一笔巨大的无形资本，你不要忽视了它。

第五步，办理商住楼抵押贷款合同的备案登记。

留意：假如你是第一次付款房款的，则无须考虑这一步步骤。你和银行签订的抵押贷款合同也要取得房管局去备案登记，那样房管局就能确定你产权是被抵押给了银行，你就有权利能将按揭房产转移至你的名下。在你没有取得房产证以前，你是没法就按揭房屋的产权开展他项权利登记的。因而，买卖多方(包括你、开发商与银行)只能在商品房买卖合同上加盖"已办理抵押备案登记"章，并由房管局出示房产抵押备案说明书，为此公示房子的按揭状况。由于房屋按揭贷款时很长(一般都是10年以上)，因此，有的银行为了降低按揭贷款的风险，会要求你为房产买一份保险，保险费用不能低于房产的总价，而保险的第一受益人是银行。在你还款期内，也不能终断保险，并且保单也是被放到银行。

第六步，交房。

一般来说，走完前述的五步后，你就可以等待收房子了。开发商会通告你什么时候去交房的，还会发收房通知书让你，这个不用你担忧。此外，开发商还会分配物业服务和你洽谈，物业服务公司会给你出示临时业主公约和物业服务收费标准。当你与物业服务公司签订了管理公约而且结清了物业服务费用后，就能拿钥匙搬入房子了。但是，此刻尽管你早已入住了新房，但仍旧是没有拿到房产证的。在交房时，你应当仔细地查验房屋的每个细节位置，确定和你所签署的商品房买卖合同里的"交楼标准"配件内容是一致的。假如具体交付的房子与所约定的"交楼标准"不一致，你可以拒绝在交房文档上签字确认交房。

此外，交房环节中还要注意的一点，即你应当认真检查开发商给你们的商住楼竣工验收合格文档，以及有关房子实测面积文件。假如房子的实测面积和你所签署的商品房买卖合同里的约定的不相符，则理应规定开发商按合同约定的方法解决。

最终，有关交房时长被延期的难题，分成不可抗拒和非不可抗力造成的两种情况。这儿提醒你，您有必需再和开发商签定商品房买卖合同的补充条款中承诺：如果因为开发商的原因延迟了交房时间，开发商理应给予你怎么样的赔偿--这是能够商讨的买卖标准。依照最高法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理时间内仍未履行，当事人一方要求解除合同的，应予支持，但被告方另有约定的除外。法律没有规定或是被告方没有约定，经对方当事人催告后，解除权履行的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权必须在解除权产生之日起一年内履行;推迟不行使的，解除权解决。

第七步，办理产权过户手续。

产权过户是指当开发商已经将整栋楼的产权办下来后，将每个单元的产权过户给每个业主的过程。开发商必须在拿房后60日内，将应当由其提供的用以办理房产权属备案的资料一并送往本地房管局，这时，等同于开发商帮助将每个单元的产权过户给业主。购房者在办理过户手续时，必须缴纳契税、过户手续费，还要交房产权属登记费、权证成本费、权证印花税等，办理过户手续结束后，即可申请房产证。到此，你选购的房子才能够算得上真正属于你。

第八步，办理房产抵押权备案。

这一步流程是仅有做按揭贷款的买卖才需要的，一次性付款的房屋交易不必考虑。你假如是按揭贷款买房，获得房产证后，你还需要拿着房产证到房管局办理房产抵押登记，那样，早期所做的贷款抵押才产生法律认可。为您提供房贷的银行有着质押权并持有你房产的《房屋他项权证》，一般来说，银行会到此刻扣除你房产证，以避免你拿着房产证和第三方开展房屋交易。

进行之上八步，大部分新房的买卖就完成。自然，如果感到住房贷款时间太长，能做提前还贷。此刻，你只要到银行办理提前还贷即可，随后，拿着还请借款的证明和材料证明，再从房管局销户房产的预告登记，银行到房管局交回《房屋他项权证》，那样，你的房子就不再被抵押了，你才银行取回你房产证原件，你变成彻底意义上房产的主人。

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